大家好★ღ，我是苏北哥★ღ！9月底的国内经济★ღ、楼市★ღ、股市……好像看电影一样精彩★ღ，有点让人应接不暇★ღ！楼市下行三年★ღ，买房群体忽然有种被重磅利好包围的“眩晕感”★ღ，看似“失线日GWY新闻发布会召开凯发K8官网下载客户端中心★ღ，宣布存量房贷利率调降★ღ、降准降首付★ღ；9月26日ZY政治局会议召开★ღ，GC史上首次发布房地产市场“止跌回稳”要求……

　　重大利好★ღ、救市大招一个比一个猛★ღ，很多人上个星期还在楼市下跌的阴霾里凄风苦雨★ღ；这个星期就明显感觉到春光明媚了★ღ！

　　为什么北哥前文说★ღ，这次的救市行动给购房人带来了集体“眩晕感”呢？因为节奏实在太快了★ღ，前天ZC刚发布★ღ，今天就执行★ღ，前后用不到三天★ღ，这种效率和速度★ღ，让市场看到的是坚定的信心和决心★ღ！

　　上午9时许★ღ，YH正是宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)★ღ。本次下调后★ღ，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%★ღ。也就是说饭岛爱★ღ，9月24日新闻发布会上宣布的向金融市场提供长期流动性资金约1万亿元★ღ，从今天起将正式发放★ღ；国内楼市★ღ、股市凯发K8官网下载客户端中心★ღ、金融圈……将获得充盈的资金★ღ。

　　与此同时★ღ，媒体采访YH行长潘功胜谈及此次降准的目标和意图时★ღ，被告知今年年底之前还有降准空间★ღ。潘功胜说“降准ZC实施后★ღ，银行业平均存款准备金率大概是6.6%凯发K8官网下载客户端中心★ღ，这个水平与国际上主要经济体的央行相比★ღ，还是有一定的空间★ღ。在存款准备金率的工具上★ღ，到年底之前还有三个月时间★ღ，未来将根据实际情况★ღ，有可能进一步再下调0.25—0.5个百分点★ღ。”

　　降息方面★ღ，YH公告表示★ღ，为加大货币政策逆周期调节力度★ღ，支持经济稳定增长★ღ，从9月27日起★ღ，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%★ღ。公开市场14天期逆回购和临时正★ღ、逆回购的操作利率继续在公开市场7天期逆回购操作利率上加减点确定★ღ，加减点幅度保持不变★ღ。

　　对此★ღ，YH行长潘功胜也表示★ღ，7天期逆回购操作利率下调之后★ღ，“预计贷款市场报价利率★ღ、存款利率将对称下行”★ღ。也就是说下个月10月20日★ღ，下一期LPR数据降下行20个基点已经可以确定★ღ，而国内金融圈早已发出预测★ღ，未来国内LPR降幅空间会在80-100基点★ღ，这次可能还只是餐前甜点★ღ。

　　昨天刚刚召开的ZY政治局会议当中★ღ，明确提到的一点★ღ：要降低存款准备金率★ღ，实施有力度的降息★ღ，速度如此之快★ღ，今天就落地执行了饭岛爱★ღ！

　　这让人不得不相信昨天会上提出的“诸项重要内容”★ღ，会不会落地执行时间都会比大众预期的要早？一揽子救市大招的执行时间表就要提前了？

　　昨天会议★ღ，很多媒体把它解读为924新闻发布会的一次重申和强调★ღ，然而站在北哥的角度★ღ，认为事情并不那么简单★ღ，926会议之后★ღ，楼市预计会朝着三个方向加速转变发展★ღ。

　　昨天会上特别提出“要回应群众关切★ღ，调整住房限购ZC”★ღ。其实经过3年的市场下行★ღ，国内限购ZC不断松绑★ღ，目前全国剩下还在执行限购的城市仅剩最后6座★ღ，除了四大一线城市★ღ，还有天津和海南★ღ。而四大一线城市是否放开中心城区限购★ღ，本身就是2024年国内楼市的焦点问题★ღ。

　　其实在昨天会议之前★ღ，广州的限购松绑已经出现了新的动向★ღ，只是很多人尚未察觉★ღ。9月18日广州传来进一步“松绑限购”消息★ღ，据悉此次广州宣布全面解除南沙区买房限购ZC★ღ，并且与以往不同的是★ღ，此次解禁不带任何附加条件★ღ，也就是说外地人买广州南沙区房产★ღ，无需社保年限★ღ、也不限制购买套数★ღ，有钱就能买★ღ。南沙区本身就是去年9月20日★ღ，广州宣布解除限购的6大外围行政区之一★ღ，时隔一年再度松绑★ღ，释放了明确的信号★ღ，未来一线城市松绑限购★ღ，除了扩大执行范围★ღ，也可以在原有松绑的区域内★ღ，进行再度“深层次松绑”★ღ，这样既可以缓解一线城市库存压力★ღ，也可以有效控制一线城市解绑带来的购买力虹吸效应★ღ。

　　此外★ღ，上海★ღ、北京目前只是开放了城市外围区域限购★ღ；上海规定在沪连续缴纳5年以上社保或个税的非沪籍居民★ღ，可以在上海外环外区域（崇明除外）购买1套住房★ღ，未来会否也在取消社保和个税上做文章呢？拭目以待★ღ；北京目前规定外地户籍可在通州区买房★ღ；而深圳今年5月6日重新拟定了松绑ZC★ღ，非深户籍家庭在盐田★ღ、龙华★ღ、龙岗等7区购1套房产★ღ，且个税和社保3改1★ღ。

　　很多人低估了这句话的威力饭岛爱★ღ，甚至认为这只不过是一次ZZ口号★ღ，如果真那么想★ღ，就大错特错了★ღ！这次的“止跌回稳”提法是有“基础的”★ღ，并非空穴来风★ღ。

　　第一个文字层面★ღ！作为ZY文件★ღ，一组全新关键词的出现★ღ，背后代表着其重大的历史使命★ღ。“止跌回稳”这四个字★ღ，是史上首次出现在与房地产相关的ZC文件中★ღ，并且是自“房住不炒”以来★ღ，ZY首次给出“不能让房价再跌”的明确指示★ღ。同时也是7年以来★ღ，ZY首次把房地产问题放在科技★ღ、民生★ღ、资本市场之前★ღ，可见“止跌回稳”提法的规格之高

　　第二个实际层面★ღ！楼市“止跌回稳”靠的是什么？主要靠两个方面★ღ，第一★ღ，地价不降★ღ；第二★ღ，控制二手房成交价格★ღ。

　　直到“止跌回稳”提法出现★ღ，很多人（包括北哥在内）才真正看懂GC之前对于楼市的顶层布局★ღ。去年自然资源部呼吁放开郊区1.0容积率限制★ღ、各地土拍地块容积率大降★ღ，都是为了未来的“止跌回稳”在布局★ღ。

　　不说全国★ღ，就说南京★ღ。南京土拍的底部市场在哪？无疑在江北★ღ！江北土拍“一轮游低价成交★ღ，由城投公司托底”已经成为大众心中的固有印象★ღ，然而很多人不知道的是在这种土拍行情背后★ღ，隐藏的事实是江北的地价其实一直没降★ღ！根据北哥的统计★ღ，今年江北核心区出让的11幅地块★ღ，成交楼面价一直保持在1.8-2万/㎡区间★ღ，这个地价水平与去年几乎相等★ღ。

　　很多人看不懂江核的“推地策略”★ღ，为什么这里的地块全部都是“一轮游底价出让★ღ，城投托底”★ღ，还要不断地推地？表面上来看★ღ，江核“积压的潜在库存”越来越多★ღ，好像问题很大★ღ。殊不知这正是江核“推地策略”的高明之处★ღ，就是为了“保房价”★ღ，也就是说“宁可让城投公司托底★ღ，也不轻易降低土地的起拍价格”★ღ。

　　而目前江核滨江CBD的待上市项目储备数量是非常巨大的★ღ。根据初步统计从2022年至2024年★ღ，小小的核中核已出让待上市地块就多达28个★ღ。

　　如此之多的待上市项目★ღ，等待的就是“止跌回稳”的ZY信号★ღ，稳固房企信心后★ღ，引入小额参股和合作代建★ღ！再通过集中开发产生项目间的高度内卷★ღ，从而诞生“突破区域天花板”的高阶产品★ღ，未来房价自然止跌回稳★ღ。

　　可能很多人又有疑问了★ღ，最近南京几场土拍★ღ，地价明明下降了啊？但是北哥要问的是★ღ，核心板块地价降没降？答案是没有★ღ！

　　6月19日★ღ，河西南G11竞拍47轮成交★ღ，成交楼面价43888元/㎡★ღ，登顶南京土拍历史第二高价★ღ！7月31日★ღ，龙江G16竞价41轮★ღ，被金基收入囊中★ღ，成交楼面价32571元/㎡★ღ；大校场★ღ、新玄武今年目前都没有地块出让★ღ，全市四大顶流板块总体算起来★ღ，今年地价不降反升★ღ。

　　地价下降的都是边缘外围板块★ღ，比如8月30日出让的仙林湖G19比前期地价降低了4322-5340元/㎡★ღ；新尧G20比四年前同板块地价降低了9708元/㎡★ღ；浦口城南中心的G22地块★ღ，地价比同板块前期地价降了5150-6280元/㎡★ღ；

　　还有9月12日出让的仙林汇通路G32地块★ღ，虽然竞价24轮★ღ，成交楼面价达到13081.07元/㎡★ღ，但是还是比两年前★ღ，南京地铁拿下的汇通路G44地块（美都星屿熹）和G45地块★ღ，拿地价格低了2436-4446元/㎡★ღ；江宁青龙山的G34★ღ，出让单位地价只有8020.15元/㎡★ღ，比五年前同板块地价甚至降了1.3万/㎡★ღ。

　　这些外围板块地价虽然降了★ღ，但是并不意味着未来房价也会降★ღ，别忘了这些出让地块的容积率也进行了大幅调降★ღ，比如新尧G20的容积率只有1.2★ღ；仙林湖G19的容积率仅有1.2★ღ；仙林汇通路G32的容积率仅有1.05★ღ。

　　大幅调降的容积率★ღ，保证了后期开发产品的高端属性★ღ；较低的地价保证了足够的开发利润空间★ღ，将吸引大批民企房企参股★ღ，合作开发（代建）★ღ。8月30日南通亚伦拿下浦口老城G21地块★ღ，仅10天后就与龙湖达成代建合作★ღ，就是很好的例子★ღ。

　　同时★ღ，GF目前也已经开通“城投公司”与房企间的合作开发和代建平台★ღ，江苏土地公众号目前底部功能栏就是此类平台之一★ღ。

　　房企可以在这里洽谈买地★ღ、卖地★ღ、代建等合作事项★ღ，随着逐步深入★ღ，相信会有大批房企介入土地合作事宜★ღ。

　　说完了地价与新房价格的关系★ღ，再来看下926会议后★ღ，二手房价格会否止跌企稳★ღ！其实说实在的★ღ，控制二手房成交价格回稳★ღ，比让新房价格回稳要容易得多★ღ！二手房价格涨跌★ღ，无非是后市信心的问题★ღ。此前因为时机未到★ღ，ZY不能出台实际性的刺激动作★ღ，很多房东看不到预期★ღ，才纷纷砸盘离场★ღ。

　　如今实际动作靴子落地★ღ，美联储降息50基点★ღ，存量房贷利率下月调降★ღ，降准降息今日已经落地★ღ，全国很多城市一夜之间★ღ，二手房挂牌价格已经实现上涨★ღ，大批房东已转为惜售心态★ღ。

　　单只昨天一天★ღ，南京二手房成交均价又上涨5.9%★ღ，达到2.09万/㎡★ღ；武汉二手房成交均价上涨8.3%★ღ，达到1.22万/㎡★ღ；天津二手房成交均价上涨12.9%凯发K8官网下载客户端中心★ღ，达到1.47万/㎡★ღ；广州二手房成交均价上涨0.1%★ღ，达到2.29万/㎡★ღ；深圳二手房成交均价上涨35.8%★ღ，达到6.35万/㎡★ღ；重庆二手房成交均价上涨8.2%★ღ，达到1.02万/㎡★ღ；海口二手房成交均价上涨13.2%★ღ，达到1.58万/㎡★ღ；

　　前文花了一些篇幅★ღ，阐述了926会议后★ღ，国内楼市大概率将呈现的两点变化★ღ，下面我们来说一说第三点变化★ღ。

　　因为北哥是南京楼市的房产博主★ღ，阐述全国楼市问题也将站在南京楼市的角度★ღ，“以点见面”的为粉丝们深入浅出的解读★ღ。

　　昨天的926会议★ღ，关于房地产问题另一个重要的议题就是★ღ，未来商品房建设“严控增量★ღ、优化存量★ღ、提高质量”很显然★ღ，这也是未来国内楼市的一个重要发展方向★ღ。其实严格来说★ღ，这句话应该分为三个部分来看★ღ，三部分互相独立★ღ，但又互为一个整体★ღ！

　　今年4月底ZY自然资源部一则《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》★ღ，让库存周期超过36个月的城市停止供地★ღ，库存周期18-36个月的城市谨慎供地★ღ，这直接导致今年很多城市土地供应计划大幅缩水★ღ。

　　今年5月份发布的南京2024年供地计划★ღ，全市商品住宅用地供应计划仅240公顷★ღ，较去年大幅减少51%★ღ。今年上半年南京总共仅出让20幅宅地★ღ，土地出让金仅106亿★ღ，仅占去年全年土地出让金的9.3%左右★ღ。不仅南京★ღ，广州★ღ、北京★ღ、上海★ღ、杭州★ღ、苏州★ღ、厦门等城市今年土拍数量★ღ，收入较去年同期都有大幅下降★ღ。

　　第二★ღ：优化存量★ღ！其实这方面包含很多的内容饭岛爱★ღ，首先涉及到去库存★ღ，之前已经有很多重磅措施出台★ღ，比如国企下场收购存量商品房★ღ；以旧换新升级★ღ，细化到个盘★ღ；房票定向安置等等★ღ。之前由于地方债务吃紧★ღ，很多措施还没有实施起来★ღ，比如南京8月份就已传出将由国企下场收购存量商品房★ღ，但一直没有下文★ღ，如今降准降息落地★ღ，ZF端融资将获得充裕的资金★ღ，后续行动应该会很快落地★ღ。

　　以南京大校场板块为例★ღ，第一代保利堂悦★ღ、复地宴南都饭岛爱★ღ，2017-2018年间交付★ღ，小户型产品为主★ღ；

　　2020年之后★ღ，大校场出现第二代住宅产品★ღ，以大平层项目为主★ღ，包括云澜尚府★ღ、金基望樾府★ღ、金地大成雅境★ღ、文渊府等等★ღ；

　　2021-2023年间★ღ，大校场的核心居住区“创新街区”横空出世★ღ，金地大成汇文府★ღ、伟星誉璟府★ღ、金基新睿樾府★ღ、保利招商文璟和颂★ღ、保利文华★ღ，保利博雅和著★ღ、秦淮金茂府★ღ，大批新品楼盘入市★ღ。

　　2024年★ღ，号称三代住宅极致的中信泰富九庐又来了★ღ，据说大校场G77还将打造板块首家“第四代住宅”★ღ。

　　看到没有？短短8间大校场就出现了5代住宅产品★ღ，随着一代代的住宅项目交付★ღ、流入二手房市场★ღ，前一代的产品的成交价格和市场影响力被快速压缩★ღ，比如保利堂悦★ღ、复地宴南都2021年高峰时甚至可以卖到5.8万+/㎡★ღ；而等到2023年新一代产品开始流入二手房市场★ღ，如华著兰庭二手房成交价4.2万/㎡★ღ；金地大成雅境二手房成交价4.3万/㎡★ღ；云澜尚府二手房挂牌价4.9万/㎡★ღ；

　　这种行情之下★ღ，立刻将保利堂悦★ღ、复地宴南都的二手房成交价压缩至3.3万/㎡左右★ღ；以此类推★ღ，等到明年汇文府★ღ、伟星誉景府这一批小区交付★ღ，金地大成雅境凯发K8官网下载客户端中心★ღ、云澜尚府★ღ、文渊府等小区的成交价格也会被“打下来”★ღ。

　　新房市场通过不断迭代新品★ღ，让前一代的产品自动退出市场竞争与主流价格体系★ღ，而购房人为了保证买到手的房产更具价值和流通性则会跟买新产品★ღ，无形中就加速了置换链运转凯发K8官网下载客户端中心★ღ，“优化存量”的目的自然就达到了★ღ！这也是为什么★ღ，近期多地楼市加速新房产品迭代的意义所在★ღ。

　　提高新品开发质量的甜头★ღ，南京楼市明显已经尝到了★ღ。今年推出的几大顶豪项目★ღ，河西中的绿城华发金陵月华★ღ、鼓楼小桃园的首开桃园金茂府★ღ、江宁小龙湾的仁恒龙湾★ღ，推盘都获得了相当不错的去化成绩★ღ，一改南京楼市之前众多续销盘“长期滞销局面”★ღ，可见高质量的新产品对市场的吸引力★ღ。

　　第四代住宅推出之后★ღ，市场关注力更加强烈了★ღ！全市首个第四代住宅项目中海江南玖序9月25日领取了首开137套房源销许饭岛爱★ღ，虽然打了88折★ღ，但折后单价也要6.2万/㎡起★ღ。

　　275★ღ、305㎡两款墅厅户型★ღ，总价也要在2200万以上★ღ，但是据说尚未首开★ღ，中海江南玖序的预定房源已经达到50套★ღ，可见高房价并未阻碍四代宅的受欢迎程度★ღ。

　　今年6月26日南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》文件★ღ，给南京未来的楼盘项目定出了全新的质量标准★ღ：超过100%的得房率★ღ；120㎡以上户型可以打造不大于7.2米的挑空客厅★ღ；更合理的容积率计算标准★ღ；高层★ღ、小高层楼栋底部打造不小于3.6米的架空层★ღ；每户可设置进深不大于3米的空中露台★ღ。

　　一纸新规★ღ，让第四代住宅走下了豪宅神坛★ღ，未来将走入“平常百姓家”★ღ。目前城东栖霞山板块的G79项目规划出炉★ღ，已经成为南京首个平民化“第四代住宅”★ღ。

　　2023年12月14日被南京经东产业投资发展有限公司底价拿下的栖霞山G79★ღ，拿地价格只有10441元/㎡饭岛爱★ღ，拟规划11栋5层低密住宅和1栋4层商业楼★ღ，住宅部分奇偶错层布置阳台★ღ，未来售价预计也不超过3万/㎡★ღ。

　　苏北哥★ღ，男★ღ，11年金融工作经历★ღ，8000元白手起家★ღ，连续6次跨行业创业均获成功★ღ，实现草根逆袭★ღ。

　　1994年买入人生第一套房★ღ，2004年重点研究资产配置★ღ，有28年房产实操经验★ღ，深耕南京市场★ღ。

　　是行业内真正的房产实战派★ღ！感兴趣的就三件事★ღ，房产★ღ，创业以及投资★ღ，欢迎爱好相同的朋友和我交流★ღ。凯发就来凯发天生赢家一触即发★ღ，凯发k8国际首页★ღ，凯发k8(国际)官方网站★ღ，凯发k8官网★ღ，凯发k8国际(中国)官方网站★ღ，